31.07.2025

Как арендовать помещение для бизнеса: пошаговое руководство

Местоположение напрямую определяет, сколько клиентов сможет найти ваш магазин или офис, как быстро будут добираться до работы сотрудники, сколько вы потратите на аренду, логистику и коммунальные услуги. Если выбрать неудачный объект, можно потратить деньги и силы на неожиданный ремонт, устранение скрытых проблем и постоянные споры с собственником. Сегодня с командой «Достависты» детально разберем, как находить подходящее помещение для бизнеса, на что обращать внимание при выборе, как составлять договор и снижать риски арендатора.

Главная > Блог > Как арендовать помещение для бизнеса

Заказать доставку

Ваше решение по экспресс-доставке для бизнеса под ключ

Связаться с нами

Вместе с Достависта ваш бизнес выйдет на новый уровень доставки. Станьте нашим деловым партнером и доверьте нам логистику для достижения высоких результатов в России.

Поделитесь статьей

Следите за нами

Содержание

1. Что учесть при выборе недвижимости
2. На что обратить внимание при осмотре помещения
3. Какие документы нужны от арендодателя и арендатора
4. Как правильно составить договор аренды
5. Платежи и условия оплаты
6. Для чего нужны акты передачи помещения
7. Ответственность, штрафы, условия досрочного расторжения и пролонгации, ремонт
8. Советы: как минимизировать риски
9. Часто задаваемые вопросы

Что учесть при выборе недвижимости

Прежде чем искать объявления и обзванивать собственников, определите задачи бизнеса и особенности аудитории. Продумайте, как будет выстроена логистика и где удобнее обслуживать клиентов. Для каждого варианта, будь то магазин, офис, склад или торговый центр, есть свои параметры. Пропустите выбранную локацию через фильтр описанных ниже критериев, чтобы не потратить деньги впустую.

Локация

Для магазина, торгового центра или кафе выбирайте место на центральной улице, у метро или остановки. Большой поток людей увеличивает шансы, что к вам зайдут случайные клиенты. Офис лучше открывать в деловом центре города или рядом с транспортной развязкой — это экономит время сотрудников и облегчает поиск новых работников. Для склада подбирайте площадку возле трассы или в промышленной зоне, чтобы не тратить лишние деньги на доставку.
Трафик

Оценивайте реальное количество прохожих и машин мимо вашего объекта. Чем выше трафик, тем меньше расходов на рекламу. Для кафе и торговых точек важно, чтобы вход был с главной улицы, а не со двора. Для некоторых видов бизнеса, например, аптек или цветочных магазинов критично располагаться именно там, где есть постоянный поток людей с разными потребностями.
Соседство

Анализируйте, кто арендует или владеет помещениями рядом. Если по соседству открыты сетевые магазины, известные кофейни или точки притяжения людей, часть их посетителей возможно будет заглядывать и к вам. Для кафе выгодно соседствовать с офисами и учебными заведениями. А если рядом уже есть несколько магазинов с аналогичным ассортиментом, придется выделяться ценой, сервисом или ассортиментом, иначе клиенты уйдут к конкурентам.
Доступность

Проверяйте наличие парковки рядом с помещением, удобство въезда и выхода, возможность проезда для грузового транспорта, если речь о складе или магазине с большим товарооборотом. Для торговых точек в ТЦ обратите внимание, как далеко помещение от входа, эскалатора или лифта. Для офиса важно, чтобы сотрудники и клиенты могли легко добраться на общественном транспорте.
Конкуренция

Анализируйте насыщенность рынка в выбранном районе. Если вокруг есть несколько объектов с похожим ассортиментом или услугами, потребуется четкое конкурентное преимущество. Иногда выгодно располагаться в торговом центре с крупными известными магазинами, тогда поток покупателей будет стабильным. В других случаях соседство с конкурентами требует гибкой ценовой политики и улучшенного сервиса.

На что обратить внимание при осмотре помещения

Когда вы определились, какое помещение подходит вашему бизнесу, переходите к следующему шагу: договаривайтесь с собственником о встрече и личном осмотре объекта. Не пропускайте этот этап и не полагайтесь только на фото или описание из объявления: именно на осмотре можно выявить скрытые недостатки. Рассказываем, на что в особенности нужно обращать внимание.

Состояние объекта

Фасад, стены, кровля, фундамент. Осматривайте помещение изнутри и снаружи на наличие трещин, плесени, отслоившейся краски, вздутий и следов протечек. Для зданий старше 15−20 лет обязательно запрашивайте у собственника акты по капитальному ремонту, чтобы оценить будущие риски.
Полы, потолки, окна, двери. Обращайте внимание на неровности пола, скрип, пятна сырости или запахи. Окна и двери должны быть целыми, плотно закрываться и легко открываться.
Вентиляция и кондиционирование. Проверьте работу систем: включите их на максимальную мощность, оцените уровень шума, наличие запаха плесени. Для кафе, аптек, производств важно наличие отдельной вытяжки.

Коммуникации

Электроснабжение. Проверьте все розетки и уточните, какая максимальная мощность электросети выделена для этого помещения. Спросите, когда последний раз обслуживали щиток, и возможно ли официально увеличить выделенную мощность, если для бизнеса потребуется дополнительное оборудование. На сложных объектах не лишней будет консультация инженера.
Водопровод и канализация. Проверьте все краны, санузлы, обратите внимание на любые запахи и посторонние звуки — это сигнал о возможных засорах или изношенных трубах. Выясните, кто отвечает за аварийные ситуации: собственник или управляющая компания.
Отопление. Узнайте, индивидуальное или центральное отопление, насколько стабильно поддерживается температура в помещении. Важно узнать о последних проверках и заменах оборудования.
Связь и интернет. Оцените качество мобильной связи, подключение оптоволокна, реальную скорость интернета и резервные каналы. Для бизнеса с кассами и сервисными центрами протестируйте Wi-Fi на всех рабочих местах.

Инфраструктура и сервисы

Внутренняя логистика. Посмотрите, насколько удобно разгружать товары, есть ли отдельные входы для персонала и хранения, работают ли подъемники. Для склада или торгового объекта удобство разгрузки напрямую сказывается на издержках.
Сервисы поблизости. Проверьте наличие банкоматов, пунктов выдачи заказов, отделений почты, складов временного хранения, клининговых компаний. Для офисов полезны переговорные, зоны отдыха, столовая или кофе-поинт в здании.
Физическая доступность. Убедитесь в наличии широких пешеходных дорожек, пандусов, лифта для маломобильных сотрудников и клиентов. Это не только про соблюдение стандартов, но и про расширение клиентской базы.
Соседи и окружение. Узнайте, кто арендует помещения и работает рядом. Если поблизости есть аптека, столовая, банк, фитнес-клуб или нотариус, это не только удобно, но и может увеличить поток ваших клиентов.

Пожарная безопасность и экстренные случаи

Аварийные выходы и планы эвакуации. Проверьте наличие и доступность аварийных выходов, актуальность плана эвакуации, исправность систем сигнализации и пожарных датчиков. Не забудьте пройти маршрут эвакуации, особенно если помещение многоуровневое.
Безопасность. Освещенность территории, состояние замков, работа охраны и камер, наличие тревожной кнопки — все это нужно проверить лично. Уточните, как часто происходят инциденты в районе и когда последний раз проверяли пожарную и охранную сигнализацию.
Реальные сценарии ЧП. В старых или многофункциональных зданиях уточните у собственника, были ли аварии, как происходила эвакуация, сколько времени занял вызов экстренных служб.

Какие документы нужны от арендодателя и арендатора

Если помещение полностью устраивает вас по всем параметрам, следующим шагом становится подписание договора аренды. Для этого обе стороны готовят комплект документов. Такой подход подтверждает законность сделки, защищает от мошенничества и позволяет арендатору и арендодателю быть уверенными в своих правах.

Документы от арендодателя

Перед подписанием договора аренды важно убедиться, что собственник действительно имеет право сдавать объект и может предоставить подтверждающие бумаги. Перечень необходимых бумаг:

Правоустанавливающие документы на помещение. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, где указано, кто является собственником объекта. Без этого документа нельзя проверить законность сделки и быть уверенным, что помещение не является предметом спора или не находится под арестом.
Документ, подтверждающий личность собственника (паспорт) или доверенность. Если договор подписывает представитель, у него должна быть нотариально заверенная доверенность с правом сдачи имущества в аренду.
Уставные документы (для юридических лиц). ОГРН, ИНН, устав компании, решение или протокол о передаче помещения в аренду. Это подтверждает право организации распоряжаться объектом и заключать сделки.
Согласование на сдачу в аренду (для муниципальных и государственных помещений). Если помещение принадлежит государству или городу, потребуется решение уполномоченного органа и согласие балансовой комиссии.
Кадастровый паспорт или план помещения. Необходим для проверки реальной площади, технических характеристик и уточнения границ объекта.
Документы об отсутствии задолженностей. Справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, налогам, эксплуатационным расходам. Особенно актуально для помещений с несколькими собственниками или при субаренде.
Дополнительно. Арендатор может запросить технический паспорт объекта, акты приема-передачи предыдущих арендаторов, справку о зарегистрированных правах и обременениях.

Документы от арендатора

Собственник помещения вправе запросить документы, подтверждающие статус и благонадежность будущего арендатора. Это помогает убедиться в платежеспособности и юридической чистоте сделки. Что необходимо подготовить:

Учредительные документы компании (для юрлиц). Устав, ОГРН, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, приказы о назначении руководителя, доверенности на подписанта. Если арендует помещение индивидуальный предприниматель, понадобятся свидетельство о регистрации ИП, ИНН, выписка из ЕГРИП.
Паспорт руководителя или ИП. Необходим для идентификации личности и подтверждения полномочий подписанта договора.
Решение или протокол о намерении заключить договор аренды. Требуется для крупных компаний, где сделки принимаются коллегиально или утверждаются советом директоров.
Банковские реквизиты. Понадобятся для оформления платежей по договору, выставления счетов и возврата гарантийного депозита или аванса.
Справка о платежеспособности (по запросу собственника). В ряде случаев арендодатель может попросить финансовую отчетность, справки из банка о состоянии расчетного счета или гарантийное письмо на оплату.
Доверенность на право подписания договора (если подписывает не руководитель). Она обязательна для представителей компаний и наемных менеджеров.
Дополнительно. Собственник может запросить копии лицензий, если деятельность лицензируется: в помещении будет находиться аптека, образовательный центр, клиника.

Как правильно составить договор аренды

Договор аренды защищает интересы обеих сторон, но только если в нем учтены реальные потребности бизнеса и прописаны все спорные моменты. Прежде чем подписывать документы, внимательно проанализируйте каждый пункт, запросите у собственника «чистовой» вариант договора для самостоятельного изучения и не стесняйтесь вносить изменения. Грамотно составленный договор поможет избежать затяжных споров и финансовых потерь даже при смене собственника или форс‑мажоре. Далее расскажем, что обязательно должно быть указано в документе.

Срок аренды

Четко указывайте дату начала и окончания аренды. Для малого бизнеса оптимален договор с возможностью пролонгации по текущим условиям. Если помещение планируете арендовать больше года, договор обязательно регистрируйте в Росреестре. Пропишите порядок продления и досрочного расторжения, например, за сколько месяцев нужно уведомлять вторую сторону о разрыве.
Размер арендной платы

Договор должен содержать фиксированную сумму аренды, а также условия ее изменения, например, привязка к индексу инфляции или возможность пересмотра раз в год. В сложных ситуациях, например, при ремонте здания или временном снижении проходимости, уточните порядок возможных скидок или отсрочек.
Обязанности сторон

Распишите зоны ответственности по текущему и капитальному ремонту, поддержанию чистоты, обслуживанию оборудования, оплате коммунальных расходов. Не допускайте формулировок вроде «по договоренности» — они часто становятся причиной споров. Уточняйте, кто отвечает за согласование перепланировки, установку вывески, проведение дополнительных коммуникаций.
Права арендатора

Обеспечьте в договоре право использовать помещение строго по назначению, в том числе на установку оборудования, проведение ремонта, оформление фасада и монтаж вывески. Если помещение арендуется под несколько видов деятельности, перечислите их в договоре, чтобы не возникло ограничений в будущем.
Условия досрочного расторжения

Пропишите, в каких случаях договор может быть расторгнут заранее, например, нарушение условий, продажа помещения третьему лицу, изъятие объекта для муниципальных нужд. Укажите сроки и процедуру уведомления, а также последствия для обеих сторон: возврат аванса, перерасчет оплаты, обязанность освободить помещение в установленный срок.
Ответственность сторон

Фиксируйте размеры штрафов и пеней за просрочку платежей, порчу имущества, нарушение правил эксплуатации, несанкционированный ремонт. Уточняйте, как будет оформляться компенсация убытков при авариях, повреждении имущества, отключениях электроэнергии и других форс‑мажорных ситуациях.

Платежи и условия оплаты

Чтобы точно понимать ежемесячные расходы на помещение, заранее выясняйте все детали расчетов с собственником и фиксируйте их в договоре.

Арендная плата. Уточните, какова сумма оплаты, в какой валюте она указана, когда и каким способом ее нужно вносить. Некоторые арендодатели просят оплатить не только первый месяц, но и сразу последний или несколько месяцев вперед — это обычная практика, если помещение пользуется спросом. Обратите внимание, есть ли условия для автоматического увеличения суммы аренды, например, раз в год.
Коммунальные платежи. Запросите у собственника полный перечень расходов, которые оплачиваются отдельно: электричество, вода, отопление, уборка, интернет. Спросите, оплачиваются ли услуги по фактическому потреблению или по заранее установленной сумме. В офисных и торговых центрах часто встречается фиксированный платеж за содержание общих зон — не пропустите этот пункт.
НДС. Если собственник работает с НДС, налог обычно начисляется сверх арендной платы. Не все арендаторы учитывают этот момент в бюджете, а итоговая сумма может оказаться выше ожидаемой. Попросите включить этот пункт в договор отдельной строкой.
Аванс и депозит. Если арендодатель просит оплатить аванс за несколько месяцев или внести депозит, обязательно уточните, при каких условиях он возвращается. Обычно депозит идет на покрытие возможных долгов или порчи имущества. Пропишите порядок возврата четко: например, если вы расторгли договор заранее или не имеете задолженностей, депозит полностью возвращается.

СОВЕТ: Составьте собственную таблицу расходов на аренду, чтобы заранее видеть все платежи и их сроки. Не стесняйтесь задавать вопросы по каждому пункту: прозрачность на старте помогает избежать конфликтов с собственником в будущем.

Для чего нужны акты передачи помещения

После подписания договора аренды следующий обязательный шаг — оформление акта приема‑передачи. Этот документ фиксирует факт передачи помещения от собственника арендатору и служит юридической защитой для обеих сторон.

В акте обязательно описывают текущее состояние объекта: отмечают все дефекты, повреждения, износ отделки, неисправную технику или проблемы с коммуникациями. Чем подробнее составлен этот перечень, тем проще в будущем доказать, что те или иные недостатки появились не по вине арендатора. После осмотра оба участника сделки ставят подписи на акте, и только после этого помещение считается переданным официально. Этот документ потребуется и при возврате объекта: наличие акта приема‑передачи поможет избежать споров о ремонте, компенсациях и возвращаемой сумме депозита.

Ответственность, штрафы, условия досрочного расторжения и пролонгации, ремонт

Заранее договоритесь с собственником о спорных вопросах:

Штрафы и ответственность. Обозначьте конкретные суммы штрафов за просрочку платежей, повреждение имущества или нарушение правил пользования помещением.
Досрочное расторжение. Согласуйте случаи, когда аренду можно прекратить раньше срока, и уточните условия возврата депозита и уведомления сторон.
Пролонгация. Уточните, как будет продлеваться договор: автоматически или по заявке, и за сколько времени нужно предупредить о завершении аренды.
Ремонт. Определите, кто платит за ремонт и что делать с улучшениями — останутся ли они в помещении или вы сможете их забрать после окончания аренды.

Советы: как минимизировать риски

Проверьте собственника. Запросите выписку из ЕГРН и проверьте право сдачи, отсутствие арестов или ограничений. Если сдает представитель — требуйте доверенность.

Проконсультируйтесь с юристом. Пусть специалист проверит договор: так вы избежите скрытых рисков, спорных формулировок и невыгодных условий по оплате, ремонту и расторжению.

Просчитайте все расходы. Запросите у собственника полный список платежей: аренда, коммуналка, налоги, эксплуатационные сборы. Заложите их в бюджет, чтобы аренда не оказалась неподъемной.

Хотите сделать доставку своих товаров быстрой и удобной? Доверьте это Достависта! Просто оформите заказ на нашем веб-сайте или скачайте приложение Достависта в Google Play Store или Apple Store уже сегодня. Сотрудничайте с нами и упростите логистику вашего бизнеса!

Ответы на часто задаваемые вопросы

Эффективность и надежность

Мы предоставляем услуги быстрой и надёжной доставки для любого бизнеса по всей России с 2012 года. Попробуйте качество нашего сервиса в несколько кликов.

О нас

Оформить заказ »